في مجلتنا نشارك أفكارنا حول العمارة، والبناء ضمن المباني القائمة، وأسلوب عملنا — نظرة من خلف الكواليس على مشاريعنا.
لديك قطعة أرض أو مبنى قائم أو فكرة. قبل أن تُكلّف مهندساً معمارياً بالتخطيط، هناك مرحلة تُقرر كل ما يليها. تُسمى المرحلة صفر – ومعظم أصحاب المشاريع لا يعرفونها.
نادراً ما يفشل المشروع بسبب تخطيط التنفيذ. بل يفشل بسبب افتراضات خاطئة اتُّخذت في وقت أبكر بكثير: قطعة أرض لا تسمح تنظيمياً بما كان مأمولاً. استخدام لا يحقق جدوى اقتصادية. أطراف معنية تم إشراكها متأخراً جداً.
كل عامين يصدر تقرير ثقافة البناء عن المؤسسة الاتحادية لثقافة البناء – أهم وثيقة حول وضع البناء والتخطيط في ألمانيا. تُكرّس نسخة 2026/27 اهتماماً مكثفاً لسؤال ما الذي يميّز المشاريع الناجحة عن الفاشلة. والإجابة واضحة: إنها العمليات التي تسبق التخطيط الفعلي.
المطلب المركزي للتقرير هو: إرساء أساس ثقافة البناء من خلال المرحلة صفر.
يصوغ التقرير مطالب محددة موجهة إلى أصحاب المشاريع والمخططين والبلديات والسياسة. أهمها:
تصميم العمليات بشكل منهجي – يجب أن تُدار المرحلة صفر بشكل منظم وموجَّه لقيادة المشروع. ينبغي أن تدخل تحليلات الموقع والمحيط، وتحديد الأهداف، والمشاركة، والنظر في دورة الحياة، في وقت مبكر من العملية – لا كملحق، بل كأساس.
من يرغب في بناء مبنى أو تحويله أو إعادة استخدامه، غالباً ما يفكر مباشرة في المخططات وتراخيص البناء والتكاليف. أمر مفهوم. لكن الأسئلة الحاسمة تأتي قبل ذلك بكثير:
هل المشروع قابل للتحقيق أصلاً؟ هل الموقع مناسب؟ أي استخدام منطقي – اقتصادياً وقانونياً وعمرانياً؟ وما تكلفة المبنى ليس فقط في البناء، بل على مدى دورة حياته الكاملة؟
هذه الأسئلة تنتمي إلى المرحلة صفر – مرحلة تحضيرية للمشروع لا ترد صراحة في بنية لائحة الأتعاب الألمانية التقليدية، لكنها في الواقع العملي تُقرر نجاح المشروع أو فشله.
تخيّلوا أنكم تبنون مدينة جديدة لمئة ألف نسمة — ثم تتركونها فارغة ببساطة. هذا بالضبط ما يحدث الآن في ألمانيا. فأكثر من 8.4 مليون متر مربع من المساحات المكتبية شاغرة في أكبر سبع مدن ألمانية (JLL، الربع الثاني من 2025)، بينما يقدّر معهد بيستل النقص في الوحدات السكنية على مستوى البلاد بـ 1.4 مليون وحدة. أزمتان تجريان على المخطط الحضري نفسه — ومع ذلك نادراً ما يُنظر إليهما مجتمعتين. ونحن نرى أن هذا خطأ.
تنمو فرانكفورت — لكن المساكن لا تواكب هذه الوتيرة. بمعدل شواغر يبلغ 0.2 بالمئة فقط (غرفة الصناعة والتجارة في فرانكفورت، تقرير سوق الإسكان 2024|2025)، يُعد هذا السوق من أكثر الأسواق ضغطاً في ألمانيا — وهي نسبة لا تكاد تترك أي هامش. وفي الوقت ذاته، تراجعت تراخيص البناء في فرانكفورت بنحو 40 بالمئة بين عامي 2021 و2024، ويقدّر المعهد الاتحادي لأبحاث البناء والشؤون الحضرية والتخطيط المكاني (BBSR) الحاجة السنوية للبناء الجديد بـ 4000 وحدة سكنية (BBSR، أبريل 2025) — وهو رقم أبعد ما يكون عن تحقيقه في السوق حالياً. يبقى الضغط على المدينة مرتفعاً، ولن يخفّ من تلقاء نفسه.
في 19 يونيو 2026، دعونا في هافن كامبوس التابع لأكاديمية HfG أوفنباخ إلى حوار حضري مفتوح: مواصلة بناء أوفنباخ – من المخطط الرئيسي 2030 إلى مدينة الغد. وما كان مخططاً له في الأصل كندوة نقاش تحوّل إلى أمسية لقاء حقيقية — بأجمل معاني الكلمة.
رغم حرارة الصيف، ناقش البروفيسور الدكتور كاي فوكلر، ورون ريك، ويان شولتس مع الضيوف كيف يمكن لمدينة أن تنمو دون أن تفقد ذاتها. وكانت أوفنباخ آم ماين محور الحديث: مدينة في مرحلة تحول، تمتلك مخططاً رئيسياً طموحاً حتى عام 2030، وإمكانية أن تصبح نموذجاً للتنمية الحضرية المستدامة في منطقة الراين ماين.
كل مبنى قائم يروي قصة: قصة الحقبة التي شُيِّد فيها، وقصة الأشخاص الذين عاشوا وعملوا بين جدرانه، والأثر الذي تركوه فيه. بالنسبة لنا، لا تبدأ العمارة من صفحة بيضاء، بل من النظر الدقيق: ما هي الصفات الكامنة أصلاً في البنية القائمة؟ وما الذي يستحق الحفاظ عليه، وما الذي ينبغي أن يزول، وأين يوجد مجال لشيء جديد؟
يعني البناء ضمن المباني القائمة بالنسبة لنا أكثر بكثير من مجرد الترميم التقني. إنه موقف: الاستعداد للتفاعل مع مبنى، وفهم بنيته، وتطوير تصميم ينصف تاريخ المكان ومتطلبات الحاضر في آن واحد. وغالباً ما تكون القيود الظاهرية — كجدار حامل، أو ارتفاع سقف غير معتاد، أو تفصيل تاريخي محمي — هي مصدر أكثر الأفكار التصميمية إثارة للاهتمام.
يبدأ المشروع الجيد قبل تقديم طلب البناء الأول بوقت طويل. بالنسبة لنا، يبدأ كل شيء دائماً بحوار: كيف يُستخدم الفضاء، وما الاحتياجات والرغبات الكامنة وراءه، وما الشروط القائمة — القانونية والإنشائية والمالية؟ ولا يبدأ العمل التصميمي الفعلي إلا بعد الإجابة عن هذه الأسئلة.
انطلاقاً من الفكرة الأولى، نطوّر بدائل للمخطط نناقشها ونصقلها مع أصحاب المشروع. تساعد الرسومات ودراسات الجدوى والنماذج البسيطة على تجسيد العلاقات المكانية قبل بناء أول جدار بوقت طويل. وتُعدّ هذه العملية التكرارية أساسية: فهي تمنح مساحة لاختبار الأفكار، وموازنة البدائل، والوصول في النهاية إلى حل متين حقاً.
تحمل العديد من العقارات القائمة إمكانات أكبر مما يبدو للوهلة الأولى. فالمخططات القديمة، والتقسيمات المغلقة، أو الأنظمة التقنية المتقادمة، كثيراً ما تحجب مقدار الجودة المعمارية والاقتصادية التي يتمتع بها المبنى فعلياً. ويمكن لترميم مدروس أن يُظهر هذه الإمكانات.
يبدأ كل ترميم بمسح دقيق للمبنى القائم: كيف شُيِّد، وأين تقع العناصر الإنشائية الحاملة، وما ميزانه الطاقي، وما الأنظمة السارية عليه. وعلى هذا الأساس نطوّر مفاهيم تستخدم التدخلات الإنشائية بشكل هادف — كدمج الغرف، أو إدخال المزيد من الضوء الطبيعي إلى المسكن، أو تحسين الأداء الطاقي لغلاف المبنى.