Fráncfort: primero el patrimonio existente – pero no solo el patrimonio existente
Fráncfort crece — la vivienda no lo hace al mismo ritmo. Con una tasa de desocupación del 0,2 por ciento (IHK Fráncfort del Meno, Informe del mercado de la vivienda 2024|2025), el mercado se encuentra entre los más tensionados de Alemania — un valor que prácticamente no deja margen de maniobra. Al mismo tiempo, las licencias de construcción en Fráncfort cayeron alrededor de un 40 por ciento entre 2021 y 2024, y el Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Asuntos Urbanos y Desarrollo Espacial (BBSR) cifra la necesidad anual de obra nueva en 4.000 viviendas (BBSR, abril de 2025) — una cifra que el mercado está lejos de alcanzar actualmente. La presión sobre la ciudad se mantiene alta y no va a disminuir por sí sola.
El debate sobre cómo debe responder Fráncfort a esta situación suele plantearse como una disyuntiva: más obra nueva en suelo libre o una mayor activación del patrimonio existente. Desde nuestro punto de vista, esta contraposición se queda corta — y conduce a peores decisiones en ambas direcciones.
El parque edificado de Fráncfort encierra un potencial considerable que aún no se ha aprovechado. Las ampliaciones en altura, la reconversión de superficies de oficinas vacías o la densificación de barrios ya consolidados pueden generar vivienda adicional sin sellar nuevo suelo. La infraestructura, la conectividad y las estructuras sociales ya existen — una ventaja considerable frente a cualquier emplazamiento de obra nueva sobre suelo virgen. A esto se suma el argumento climático: seguir utilizando la construcción existente reduce notablemente las emisiones de CO₂ en comparación con la demolición y la construcción completamente nueva, ya que se conserva la energía incorporada del edificio existente. El patrimonio existente no es, por tanto, una limitación, sino un recurso estratégico que debe aprovecharse de forma más consecuente que hasta ahora.
Al mismo tiempo, el patrimonio existente por sí solo no cubrirá la demanda. Fráncfort también necesita nuevos barrios: preparados energéticamente para el futuro, socialmente mixtos y claramente integrados en la trama urbana. La obra nueva permite repensar las tipologías de vivienda, crear espacios libres y planificar los conceptos de movilidad desde el principio, en lugar de incorporarlos después a estructuras ya consolidadas. La pregunta decisiva no es, por tanto, si se debe construir de nuevo, sino cómo: con qué densidad, qué estándar energético, qué mezcla social y qué relación con el tejido urbano circundante.
Como alma:s Architekten defendemos una postura clara: toda planificación comienza con la pregunta de qué potencial existe en el patrimonio construido. Solo cuando estas posibilidades se agotan o carecen de sentido desde el punto de vista urbanístico, la obra nueva se convierte en el siguiente paso. No se trata de un compromiso ideológico con el patrimonio existente a cualquier precio, sino de un enfoque metódico que se deriva de nuestra convicción de que los recursos ya disponibles deben utilizarse primero. Nuestro objetivo es crear vivienda funcional, económicamente viable y compatible con la ciudad. No se trata de maximizar el aprovechamiento, sino de lograr estructuras urbanas que funcionen a largo plazo.
La vivienda no es una cifra abstracta. Es espacio vital — para personas concretas, en barrios concretos, con vecinos concretos. El futuro de Fráncfort no reside, por tanto, en una oposición ideológica entre patrimonio existente y obra nueva, sino en una combinación de ambas estrategias orientada a la calidad. Lo que falta no es el conocimiento al respecto, sino la voluntad política y económica de llevarlo a la práctica de manera consecuente.
Fuentes: IHK Fráncfort del Meno, Informe del mercado de la vivienda 2024|2025 · BBSR, Estudio de necesidades de vivienda, abril de 2025 · Bauplan D 2030, marzo de 2025