Oficinas vacías, ciudades llenas – el potencial desperdiciado de Alemania
Imagine construir una ciudad nueva para 100.000 personas — y dejarla después simplemente vacía. Eso es exactamente lo que está ocurriendo ahora mismo en Alemania. Más de 8,4 millones de metros cuadrados de superficie de oficinas están vacíos en las siete mayores ciudades alemanas (JLL, segundo trimestre de 2025), mientras que, según las estimaciones del Instituto Pestel, faltan 1,4 millones de viviendas en todo el país. Dos crisis que se desarrollan sobre el mismo plano urbano — y que, sin embargo, apenas se relacionan entre sí. Creemos que eso es un error.
Este vacío no es un fenómeno pasajero. En el segundo trimestre de 2025, la tasa de desocupación de oficinas en las siete mayores ciudades alcanzó el 7,7 por ciento, el nivel más alto en más de una década — Fráncfort se sitúa en el 11,2 por ciento, Düsseldorf en el 12,3 por ciento (JLL Office Market Report, segundo trimestre de 2025). La razón es estructural: las empresas se trasladan a edificios modernos y conformes con criterios ESG, mientras que las superficies obsoletas permanecen cada vez más vacías. No se trata de un exceso de oferta, sino de un desajuste entre lo que existe y lo que se necesita. A esto se suma el cambio duradero en la forma de trabajar: la proporción de empleados en teletrabajo se mantiene estable desde hace años en torno a una cuarta parte, y los estudios prevén que la demanda de superficie de oficinas caiga un 12 por ciento aproximadamente de aquí a 2030 (Instituto ifo / Colliers, 2023). No es una caída pasajera: es un cambio estructural que no se va a revertir.
En el otro extremo de la ciudad, la situación se agrava. El año pasado se terminaron solo unas 220.000 viviendas, frente a una necesidad anual estimada de casi el doble (Destatis 2024). Los alquileres medios de nueva firma en las grandes ciudades no adscritas a un distrito rural aumentaron casi un 70 por ciento entre 2010 y 2022. La brecha se abre — y se abre precisamente allí donde la desocupación de oficinas es mayor: en las zonas céntricas.
¿Se puede convertir sin más un edificio de oficinas en vivienda? Como arquitectos, queremos ser honestos: a veces sí, a menudo no — y casi siempre es más complicado de lo que parece. Alrededor del 30 por ciento del parque de oficinas vacío se considera técnica y urbanísticamente reconvertible (Instituto ifo / Colliers, 2023). Puede sonar a poco, pero dado el volumen actual es considerable: teniendo en cuenta la pérdida de superficie que implica la conversión y un tamaño medio de vivienda, podrían crearse unas 60.000 viviendas para 102.000 personas. El reto está en la planta: los edificios de oficinas son profundos, a menudo de 15 a 20 metros. Las viviendas necesitan luz natural. Lo que queda en el centro no la recibe. Existen soluciones: patios interiores recortados, franjas estrechas de vivienda a lo largo de la fachada, usos híbridos repartidos en varias plantas — pero requieren pensamiento arquitectónico, no un simple cambio de uso administrativo. A esto se suman los requisitos de aislamiento acústico, ventilación y vías de evacuación, que difieren entre oficinas y viviendas. Es un problema solucionable. Pero tiene un coste: tiempo, planificación y disposición a invertir.
Más allá del potencial habitacional, existe un argumento que rara vez se escucha en el debate público: el de la energía incorporada. Cada edificio demolido pierde toda la energía y las emisiones de CO₂ que se invirtieron en su construcción — hormigón, acero, vidrio, transporte. Una nueva construcción vuelve a cargar con ese peso antes incluso de consumir el primer kilovatio-hora de energía en su funcionamiento. Conservar el patrimonio existente es protección del clima. La conversión es economía circular. No son conceptos románticos: son física.
Frente a más de ocho millones de metros cuadrados de vacío, una partida de ayudas de 360 millones de euros no resulta especialmente grande — algo que también reconoce la política. El programa «Gewerbe zu Wohnen» (de uso comercial a residencial) es un comienzo, pero todavía no un referente. Lo que falta son procedimientos de autorización simplificados, instrumentos urbanísticos flexibles y la disposición de los propietarios a aceptar rentabilidades menores a corto plazo en favor de una estabilidad de la ubicación a largo plazo. Como arquitectos podemos desarrollar soluciones — no podemos sustituir los incentivos que el mercado por sí solo no ofrece.
Las oficinas vacías y la falta de vivienda no son problemas separados. Son dos caras del mismo desarrollo urbano fallido. La respuesta no está en el próximo suelo de nueva construcción en las afueras: está en los edificios que ya existen, en las mejores ubicaciones, con infraestructura ya disponible, sobre suelo ya sellado. No es una solución milagrosa. Pero sí una pieza urgentemente necesaria.
Fuentes: JLL Office Market Report, segundo trimestre de 2025 · Instituto Pestel 2024 · Instituto ifo / Colliers 2023 · Destatis 2024