Leere Büros, volle Städte – Deutschlands verschenktes Potenzial

Stellen Sie sich vor, Sie bauen eine neue Stadt für 100.000 Menschen — und lassen sie danach einfach leer stehen. Genau das passiert gerade in Deutschland. Mehr als 8,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen in den sieben größten deutschen Städten leer (JLL, Q2 2025), während nach Einschätzung des Pestel-Instituts bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen fehlen. Zwei Krisen, die sich auf demselben Stadtplan abspielen — und doch kaum miteinander in Verbindung gebracht werden. Wir glauben, dass das ein Fehler ist.

Der Leerstand ist kein vorübergehendes Phänomen. Im zweiten Quartal 2025 erreichte die Büroleerstandsquote in den sieben größten Städten mit 7,7 Prozent den höchsten Stand seit über einem Jahrzehnt — Frankfurt liegt bei 11,2 Prozent, Düsseldorf bei 12,3 Prozent (JLL Office Market Report Q2 2025). Der Grund ist strukturell: Unternehmen ziehen in moderne, ESG-konforme Gebäude um, während veraltete Flächen zunehmend leer bleiben. Das ist kein Überangebot — sondern ein Mismatch zwischen dem, was existiert, und dem, was gebraucht wird. Dazu kommt die dauerhafte Veränderung der Arbeitswelt: Die Homeoffice-Quote liegt seit Jahren stabil bei einem Viertel der Beschäftigten, und Studien gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen bis 2030 um rund 12 Prozent sinken wird (ifo Institut / Colliers, 2023). Das ist keine Delle — das ist eine strukturelle Verschiebung, die nicht rückgängig gemacht wird.

Auf der anderen Seite der Stadt verschärft sich die Lage. Im vergangenen Jahr wurden nur rund 220.000 Wohnungen fertiggestellt — bei einem angenommenen jährlichen Bedarf von fast doppelt so vielen (Destatis 2024). Die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten in großen kreisfreien Städten stiegen zwischen 2010 und 2022 um knapp 70 Prozent. Die Schere öffnet sich — und sie öffnet sich genau dort, wo der Büroleerstand am höchsten ist: in den Innenstadtlagen.

Kann man ein Bürogebäude einfach zur Wohnung machen? Als Architekten wollen wir hier ehrlich sein: manchmal ja, oft nein — und fast immer komplizierter als es klingt. Rund 30 Prozent des leerstehenden Bürobestands gelten als technisch und baurechtlich umwandelbar (ifo Institut / Colliers, 2023). Das klingt nach wenig, ist aber bei dem aktuellen Volumen erheblich: Unter Berücksichtigung des Flächenverlusts durch die Umwandlung und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße könnten rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen entstehen. Die Herausforderung liegt im Grundriss: Bürogebäude sind tief, oft 15 bis 20 Meter. Wohnungen brauchen Tageslicht. Was in der Mitte liegt, bekommt keines. Lösungen gibt es — eingeschnittene Innenhöfe, schmale Wohnungsstreifen entlang der Fassade, Hybridnutzungen über mehrere Etagen — aber sie erfordern architektonisches Denken, kein bloßes Umwidmen. Hinzu kommen Anforderungen an Schallschutz, Belüftung und Rettungswege, die für Büros und Wohnraum unterschiedlich ausgelegt sind. Das ist lösbar. Aber es kostet — Zeit, Planung und Investitionsbereitschaft.

Jenseits des Wohnungspotenzials gibt es ein Argument, das im öffentlichen Diskurs zu selten gehört wird: das der grauen Energie. Jedes abgerissene Gebäude verliert die gesamte CO₂-Energie, die für seinen Bau aufgewendet wurde — Beton, Stahl, Glas, Transport. Ein Neubau bringt diese Last erneut mit sich, bevor die erste Kilowattstunde Betriebsenergie verbraucht ist. Bestandserhalt ist Klimaschutz. Konversion ist Kreislaufwirtschaft. Das sind keine romantischen Begriffe — das ist Physik.

Vor dem Hintergrund von über acht Millionen Quadratmetern Leerstand wirkt eine Fördersumme von 360 Millionen Euro nicht besonders groß — das stellt auch die Politik fest. Das Programm „Gewerbe zu Wohnen" ist ein Anfang, aber noch kein Maßstab. Was fehlt, sind vereinfachte Genehmigungsverfahren, flexible Bebauungsplaninstrumente und die Bereitschaft von Eigentümern, kurzfristig geringere Renditen zugunsten langfristiger Standortstabilität zu akzeptieren. Als Architekten können wir Lösungen entwickeln — Anreize, die der Markt allein nicht liefert, können wir nicht ersetzen.

Leere Büros und fehlende Wohnungen sind keine getrennten Probleme. Sie sind zwei Seiten derselben städtebaulichen Fehlentwicklung. Die Antwort liegt nicht im nächsten Neubaugebiet am Stadtrand — sie liegt in den Gebäuden, die bereits da sind: in bester Lage, mit vorhandener Infrastruktur, auf bereits versiegeltem Boden. Das ist kein Allheilmittel. Aber es ist ein dringend notwendiger Baustein.

Quellen: JLL Office Market Report Q2 2025 · Pestel-Institut 2024 · ifo Institut / Colliers 2023 · Destatis 2024